Stel, U bent van plan een stuk grond aan te kopen om er uw villa van uw dromen op te zetten, maar

Gaan uw buren wel akkoord met de grenzen van het terrein ?

Moet het terrein worden afgepaald en waarvoor is dat nodig ?

Elke vraag over een grens is een potentiële bron van conflicten. Om de juridische onzekerheid bij particulieren en eigenaars te vermijden, kunnen de beëdigd landmeters-experten "de plans opstellen en tekenen die moeten dienen als erkenning van de grens, voor een wijziging, voor een regeling van gemeenschap en elke andere handeling of proces-verbaal die een identificatie van landeigendom vormt"

Anders gezegd, de precieze grenzen van de grond kunnen slechts door een beëdigd landmeter-expert vastgelegd worden.

Omdat hij de enige vakman is die wettelijk gemachtigd is eigendommen af te bakenen, geniet de hij van een technische maar ook juridische vorming terzake. Daarom is hij ook een interessant adviseur bij de aankoop van een vastgoed. Hij zal U zijn advies geven over de grenzen, de stedenbouwkundige bepalingen en de erfdienstbaarheden.

GRENZEN OVERSCHRIJDEN ?

Raadpleeg een landmeter en bespaar op hoofdpijnstillers. U moet bijvoorbeeld weten dat talrijke aannemers die slechte ervaringen achter de rug hebben, weigeren te bouwen op terreinen die niet zijn afgepaald. De vele gevallen waarbij, door het ontbreken van een duidelijke grens tussen terreinen, nieuwe gebouwen gedeeltelijk of geheel werden opgetrokken op de grond van de buur, hebben hen geleerd wantrouwig te zijn. Hetzelfde soort onaangename verrassing komt voor wanneer men te dicht bij de buur bouwt. de kostprijs van deze fouten kan torenhoog oplopen !!!

EN HET KADASTRAAL PLAN ?

Het kadastraal plan dat gewoonlijk samengaat met de verkoopakte van een grond, mag nooit beschouwd worden als een nauwkeurig document. De grenzen en de oppervlakten van het kadastraal plan hebben namelijk tot doel een kadastraal inkomen van het goed vast te stellen, met andere woorden, de berekeningsbasis van uw onroerende voorheffing. Dit is slechts een eenvoudige lijst voor fiscale doeleinden en het kan dus gebeuren dat het plan van de landmeter daar gevoelig van verschilt. Opgelet, bij een aankoop wordt de prijs gewoonlijk geëvalueerd op basis van de kadastrale oppervlakte. Zoals u nu echter weet, kan die verschillen van de werkelijke oppervlakte van het goed dat U koopt.

Eén goede raad : Bij een scheiding, een verdeling of een aankoop, vraagt U een landmeter best over te gaan tot een opmeting en de afpaling vooraleer de notariële te laten opstellen. Op die manier vermijdt U dat U onbestaande vierkante meters grond betaald !!!

HOE GAAT DE LANDMETER TE WERK ?

De afbakening van uw lap grond gebeurt in vier onderscheiden operaties:

- Het opzoeken van de grenzen

- De opmeting / verwerking meetgegevens

- Het plaatsen van de grenspalen

- De ondertekening van het opmetingsplan

door de gezworen landmeter-expert.

Het opzoeken van de grenzen gebeurt tegelijk op het terrein (opmeting, opzoeken van oude grenspalen, muren en omheiningen, ...) en in oude notariële akten af andere documenten. de precieze opmeting op het terrein gebeurt door de landmeter met behulp van gesofisticeerde meetapparatuur, die vervolgens een plan opstelt. De maten / coördinaten die op het plan staan laten toe van later de grenzen terug te vinden, ook al zijn bepaalde elementen verdwenen. Vervolgens dient het plaatsen van grenspalen om de uiteinden van de eigendom te materialiseren. Gewoonlijk geven deze documenten ook heel wat informatie over de verschillende erfdienstbaarheden die het goed kunnen bezwaren (erdienstbaarheid van doorgang, leidingen, ...)

Opgelet: De aanwezigheid van merktekens (palen, grenspalen) op het terrein betekent niet noodzakelijk dat het in de wettelijke zin van het woord is afgepaald. Alleen een afpalingsplan dat ondertekend en vergezeld is van een proces-verbaal van afpaling is rechtsgeldig.

DE BUUR HEEFT GETEKEND, DUS

Om een gebouw in de nabijheid of op de grens van een eigendom op te trekken, is een veel voorkomend gebruik 'de handtekening van de buur' te bekomen.

Deze manier van handelen berust niet op enige wettelijke basis, ook al wordt ze soms aangeraden door de administraties. Zelfs al bekomt u de handtekening van uw buur, daarom hebt u de grens van de eigendom nog niet vastgelegd. In geval van latere betwisting zal de buur van oordeel zijn dat hij in het ootje werd genomen en zult u geen enkele waarborg hebben wat de geldigheid van de grenzen betreft. Een beroep doen op een landmeter is dus een onontbeerlijke voorzorgsmaatregel.

EEN GEMEENSCHAP TERUGKOPEN

Als u een gemene muur gebruikt voor de realisatie van een bouw (een nieuwe woning die gedeeltelijk steunt tegen een bestaande woning), moet de nieuweling zijn deel van de gemeenschap aan de eerste bouwer inkopen. Gezien gemeenschap een zeer ingewikkeld en gevoelig onderwerp is moet alles in het werk gesteld worden om betwistingen te vermijden. de taak van de landmeter zal erin bestaan te bepalen en te meten op welk deel van de gemene muur de aankoop betrekking zal hebben. Hij zal vervolgens het aandeel van de nieuweling vaststellen door de 'prijs van de muur' te bepalen. deze prijs houdt rekening met de grond en de materialen en wordt genuanceerd door een ouderdomscoëfficiënt (er wordt met andere woorden rekening gehouden met de leeftijd en de staat waarin het bestaande bouwwerk zich bevindt).

OP DE GOEDE PLAATS OMHEINEN

Wanneer het terrein in het verleden door een landmeter werd opgemeten, heeft deze laatste naar alle waarschijnlijkheid een plan opgesteld, waarin hij misschien de plaats van de grenspalen op het terrein heeft vastgelegd. Staan de grenspalen meestal op de grens van het terrein om deze grens af te bakenen, dan is dit geen vaste regel, wel integendeel. Om verschillende redenen immers (een gracht, een te losse of rotsachtige grond, de mogelijkheid dat hij van zijn plaats werd gerukt in landbouwgebieden,...) kan het gebeuren dat de grenspaal op ettelijke meters van de grens staat. Hoe geraakt u er dus wijs uit ?

Wanneer u de aanwezigheid vaststelt van een grenspaal op wat u de grens van uw eigendom lijkt te zijn, moet u zich baseren op het plan dat werd opgemaakt door de landmeter die ze heeft geplaatst. Indien het verschilt tussen de situatie die u heeft vastgesteld op het terrein en het plan, moet u zich beroepen op het plan.

BINNEN GRENSGEVALLEN

Indien de opzoekingen naar de grens van de eigendom, zowel op het terrein als bij verschillende administraties geen of contradictorische resultaten opleveren, resten de partijen nog drie mogelijkheden

1. ofwel de grenzen onderling, dus op minnelijke basis vastleggen (het goedkoopst). Vraag raad bij de landmeter !

2. een scheidsrechter aanstellen om het conflict te regelen (gaat sneller dan een procedure, maar opgelet: de beslissing van de scheidsrechter is definitief)

3. een procedure opstarten voor de bevoegde vrederechter, die een gerechtelijk expert zal aanstellen. deze procedure is de langste (ettelijke jaren) en de duurste.

ANDERE TAKEN

De landmeter kan u advies geven over de eigenschappen van uw terrein en de bouwmogelijkheden, uitgaande van de verschillende stedenbouwkundige reglementen. als zelfstandig vakman kan hij eveneens inlichtingen bezorgen over de kwaliteit van het goed dat u wilt kopen. Zijn ervaring stelt hem vaak in staat u te waarschuwen voor eventuele problemen waaraan u zich kunt verwachten (bodem van slechte kwaliteit, moeilijk te bebouwen terrein, problemen van riolering,...)

Hoewel: op deze technische aspecten en zeker bij renovatie, is het advies van een architect beslist even goed op zijn plaats. de landmeter is eveneens een vastgoedexpert die uw onroerende goederen en terreinen kan evalueren om u te helpen er de verkoopprijs van te bepalen. U kunt hem verder opvorderen om een boedelbeschrijving op te maken bij een huurcontract of het opstellen van een proces-verbaal van plaatsbeschrijving naar aanleiding van werkzaamheden. Zijn hulp kan eveneens ingeroepen worden door uw architect of uw aannemer om het tracé van de inplanting van uw woning op de centimeter te realiseren. Met behulp van gesofisticeerde meetapparatuur en de daaraan gekoppelde software programma's kunnen  topografische opmetingsplannen alszijnde site-opmetingen, gevelmetingen, interieurmetingen,..., digitaal of op plan worden afgeleverd

WAT KOST DAT, EEN LANDMETER ?

Er is, in tegenstelling tot bepaalde vrije beroepen, geen vast tarief in voege. Voor een opmeting zal de prijs die is vastgelegd door de landmeter variëren volgens

- De toegangsmogelijkheden

- de configuratie van het terrein (reliëf)

- de geometrisch vorm (rechthoekig , bochten,...)

- de eventuele opzoekingskosten

- de hoogdringendheid van het werk

- de moelijkheidsgraad van de opdracht

- de benodigdheden (aantal palen , merkpunten)